データ本部ホームページのマネーコラムを担当させていただく、財政総務部の杉浦と申します。 組合員の皆様とご家族の暮らしに、ちょっと役立つマネー情報を毎月更新しますので、どうぞよろしくお願いします
第13回 「自分だけのお城を手に入れよう ～賃貸vs購入～」2012.02.25
賃貸がいいか？ 購入がいいか？
住宅購入は人生の中でとても大きな買い物です。住宅の次に大きな買い物は「教育費」か「保険」だと思われますが、塾代や生命保険の掛金は毎月２～３万が平均的ですので、毎月平均的に10万円程度支払う住宅ローンと比較すると住宅はやはり大きな買い物であると考えられます。
それでも住宅購入は、土地や建物が将来的に自分の資産になるうえに、間取りを含む内装（インテリア）や外装（エクステリア）も自分の好みに作ることができ、長く住むことにより地域に根付いた生活ができることなどが良い点です。
また、住宅は購入せずに一生賃貸とする考えもあります。賃貸の場合、管理費・修繕費・固定資産税を考えず、月々の家賃のみを支払えばよいことになります。家族構成や勤務地が変わるたびに引っ越すことも可能ですし、万が一の自然災害のときもリスクが少ないなど、賃貸も良い点がいくつもあります。
住宅購入を考える前に
では、「家を買う」のには、いくら必要なのでしょうか？ 【表１】平成22年度フラット35融資利用者の主要指標より、購入価格は新築で戸建・マンションとも3,500万円前後、中古で2,500万円前後ですが、【表１】のデータは全国平均であるため、首都圏では平均より高い額になると考えられます。
また、住宅を購入する平均年齢は30代後半、世帯年収（夫婦合算）は600万円前後であることもわかりますので、参考としてください。
【表１】平成22年度フラット35 融資利用者の主要指標（全国平均）
（住宅金融支援機構：平成22年度フラット35利用者調査）
借りられるローンの金額
【表１】からもわかるように、手持ちの現金のみで住宅を購入できる方は非常にまれであり、多くの方が住宅金融支援機構や金融機関等の住宅ローンで融資を受け住宅を購入しています。
そのため、まずは自分がいくら借りることができるのかを知っておく必要があります。
借りられるローンの額は住宅金融支援機構の金利の変わらない住宅ローン「フラット35」の場合【表２】を基準とし、【表３】100万円当たりの返済額を使用して算出します。なお、融資条件は金融機関により異なりますので、注意してください。
|
年収 |
400万円未満 |
400万円以上 |
|
年間返済可能額 |
収入の30％以下 |
収入の35％以上 |
【表３】100万円当たり返済額（元利均等返済・毎月払い）
|
金利 |
20年返済 |
25年返済 |
30年返済 |
35年返済 |
|
1.5％ |
4,825円 |
3,999円 |
3,451円 |
3,061円 |
|
2.0％ |
5,058円 |
4,238円 |
3,696円 |
3,312円 |
|
2.5％ |
5,299円 |
4,486円 |
3,951円 |
3,574円 |
|
3.0％ |
5,545円 |
4,742円 |
4,216円 |
3,848円 |
例えば、世帯年収500万円の場合、以下のとおりとなります。
| 世帯年収500万円、35年元利均等返済、金利2.0％ 年間返済可能額 ＝ 500万円 × 35％ ＝ 175万円 月額返済可能額 ＝ 175万円 ÷ 12か月 ＝ 14万円 （１万円未満切り捨て） 借りられる額＝月額返済額÷100万円あたり返済額（表３より）×100万円 ＝ 14万円 ÷ 3,312 ×100万円 ＝ 4,220万円 （10万円未満切り捨て） |
新築物件の場合、物件価格の５～10％は諸経費がかかるといわれます。諸費用が10％と仮定すると、手持ち資金と親からの贈与等で800万程度の準備が可能でしたら、借りられる額と合わせて5,000万円となり、概算で4,500万円程度の物件が購入可能だと計算できます。
なお、ご夫婦で働かれている場合は、ご夫婦の収入を合算した額を世帯年収にもできます。
返せるローンの金額
借りられる額を月額14万円と算出しましたが、実際は毎月14万円のローンを払ったうえに、さらに管理費・修繕費・駐車場代・固定資産税等がかかってきます。これらの支出を合わせると月に20万円近い支払いになることもあります。すると住宅にかかる費用が日常生活を送る上での家計を圧迫する可能性があります。
そこで、「借りられる」ではなく「返せる」という金額を算出する必要がでてきます。返せる金額は【表４】に数字をあてはめ、現在の生活に影響がない返せる金額を基準として算出します。
【表４】現在の生活から考えた住宅ローン借入可能額（例）
※住宅補助・持家補助は会社により制度が異なりますので、所属の分会または会社へ確認願います。
| （例）年収500万円、35年元利均等返済、金利2.0％ 返せる額 ＝ 月額返済額 ÷ 100万円あたり返済額 × 100万円 ＝ 7万円 ÷ 3,312 ×100万円 ＝ 2,110万円 （10万円未満切り捨て） |
仮に新築ではなく中古マンションを購入するとします。
中古マンション購入には、物件価格の10～15％が諸経費としてかかるといわれています。
15％を諸経費として計算すると、手持ち資金と親からの贈与等で800万円程度が準備できる場合、購入可能物件は概算で2,500万円となります。
住宅ローンはろうきんで！
ご家族が住まいたい物件が見つかり、賃貸ではなく購入しようと決めたらなら、次は住宅ローンを契約する金融機関を選択します。
中央ろうきんの住宅ローンは、返せる額で計画的な返済計画が立てられます。低金利時代にあわせた金利設定で賢くローンを借りられます。
インターネットから簡易審査できる「住宅ローンｗｅｂ簡易審査申し込み」も便利です。
住宅ローンを組む際には、店頭表示金利のみを比較するのではなく、金利引き下げ制度があれば最大限に利用し、金利を引き下げします。また、繰り上げ返済の手数料もあるよりはない方がよい。これらも考え、複数の金融機関を比較検討し、金利が安く、借りやすく返しやすい金融機関を選択し、自分だけのお城を手に入れましょう。
（財政総務部 杉浦詔子）
